Tout savoir sur l’achat de parts de SCPI

Les parts de SCPI représentent une fraction du capital d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Les SCPI sont conçues pour permettre aux investisseurs d’investir indirectement dans l’immobilier via un placement collectif. Chaque part de SCPI donne droit à une quote-part des revenus locatifs générés par les biens immobiliers gérés par la SCPI et, potentiellement, à une valorisation du capital en cas de revente des parts.

C’est quoi une part de SCPI ?

Une SCPI est une société qui collecte les fonds de nombreux investisseurs (particuliers, institutionnels ou personnes morales) pour acheter et gérer un portefeuille d’actifs immobiliers. En contrepartie de leur investissement, les souscripteurs deviennent copropriétaires de ce patrimoine à travers les parts qu’ils détiennent dans la SCPI.

Chaque part a une valeur déterminée lors de l’émission, appelée valeur de souscription, qui inclut la valeur nette des actifs immobiliers de la SCPI et les frais d’acquisition des biens immobiliers (similaires aux frais de notaire dans un achat immobilier direct).

Les parts peuvent être acquises de différentes manières :

• En pleine propriété : L’investisseur bénéficie des revenus locatifs et de la valorisation des parts (après déduction des frais de fonctionnement de la SCPI).
  ‍
• En nue-propriété : L’investisseur détient les parts sans percevoir de revenus locatifs pendant une durée déterminée. Il est bien le propriétaire (partiel) des biens immobiliers.
  ‍
• En usufruit : L’investisseur perçoit les revenus locatifs sans être pleinement propriétaire des parts. C’est le pendant de la nue-propriété.

Types de parts de SCPI

Il existe plusieurs types de parts de SCPI. Les besoins des investisseurs étant différents, il important de bien comprendre la distinction, afin de sélectionner le type de part qui vous convient le mieux :

1. Parts à capital fixe Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts est limité et fixé lors de la création de la société. Les nouvelles parts ne peuvent être émises qu’au moment des augmentations de capital, ce qui limite la liquidité des parts. La vente de ce type de part se fait via le marché secondaire, entre investisseurs.
   ‍
2. Parts à capital variable Les SCPI à capital variable permettent une plus grande flexibilité. Les investisseurs peuvent acheter ou vendre leurs parts à tout moment (sous réserve de certaines conditions), car la société peut émettre ou racheter des parts en fonction de la demande.

Pourquoi acheter des parts de SCPI ?

La question revient à s'interroger sur l’intérêt d’investir dans l’immobilier, de façon indirecte (soit via des SCPI, des OPCI ou encore des SCI). C’est-à-dire de comprendre les raisons qui favorisent le placement en immobilier à travers ce qu’on appelle la pierre papier. Au lieu d’un investissement direct, qui consiste à trouver, acquérir puis gérer un ou plusieurs biens immobiliers en direct.

1. Accessibilité Contrairement à l’investissement immobilier direct, les parts de SCPI sont accessibles avec des montants d’investissement modestes. Il est possible de commencer à investir dès 1 000 € selon les SCPI.
   ‍
2. Diversification Chaque part donne accès à un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers. Cela réduit les risques liés à un seul locataire ou à une seule localisation.
   ‍
3. Revenus réguliers Les investisseurs en SCPI perçoivent des revenus locatifs trimestriels ou semestriels proportionnels au nombre de parts détenues. Ces revenus sont généralement plutôt stables, car ils proviennent de baux immobiliers de longue durée.
   ‍
4. Simplicité de gestion La gestion locative est entièrement prise en charge par la société de gestion, ce qui libère les investisseurs de toute contrainte administrative ou opérationnelle, qui peut être chronophage. Pour rappel, le propriétaire d’un bien immobilier locatif doit trouver le locataire, se charger du maintien du bien, s’assurer de la collecte des loyers, régler les charges de l’immeuble et certains impôts, répondre aux questions / réclamations éventuelles du locataire …
    
5. Flexibilité des stratégies patrimoniales Les parts peuvent être achetées en pleine propriété, en usufruit, ou en nue-propriété selon les objectifs financiers ou fiscaux des investisseurs.

Inconvénients des parts de SCPI

L’investissement en SCPI comporte également certains inconvénients dont il faut avoir conscience avant d’aller de l’avant.

1. Moindre liquidité, notamment dans des conditions de marché défavorables Les SCPI à capital variable offrent une liquidité appréciable, c’est-à-dire que dans la plupart des contextes de marché, l’investisseur peut revendre ses parts ou en acquérir. Mais il faut comprendre que dans des conditions de marché extrêmes, et notamment en cas de crise immobilière, cette liquidité n’est pas garantie. La revente des parts peut prendre (beaucoup) de temps, surtout si le marché est en repli ou si la SCPI est à capital fixe.
   ‍
2. Frais élevés Les frais d’entrée (ou de souscription) peuvent atteindre 8% à 12% du montant investi, ce qui réduit la rentabilité si l’investissement est de courte durée. Il faut donc toujours considérer l’investissement en SCPI comme un placement à long terme.
   ‍
3. Risque immobilier Les parts de SCPI restent liées aux performances du marché immobilier. Une baisse des loyers, une vacance locative importante, ou une crise économique peuvent impacter les rendements et la valeur des parts. Dit autrement, un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, même si cette classe d’actifs, sur des durées très longues a - historiquement - toujours monté en valeur.
   ‍
4. Imposition des revenus Les revenus locatifs issus des parts de SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux SCPI, ce qui peut réduire leur attrait pour les contribuables fortement imposés. Maintenant, l’imposition des gains sur le capital est également applicable sur d’autres placements et n’est certainement pas une caractéristique spécifique d’un investissement en parts de SCPI.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Les parts de SCPI peuvent être achetées directement auprès de la société de gestion, via des plateformes en ligne, ou par le biais de conseillers en gestion de patrimoine. Comme il existe de nombreuses SCPI, dont les stratégies d’investissement peuvent grandement varier, il est important d’analyser leurs caractéristiques spécifiques. Cela afin d’assurer que les SCPI dont vous souhaitez acquérir des parts correspondent bien à vos critères d’investissement.

Et notamment qu’elles tiennent compte de votre : 

1. Objectif d’investissement Il est essentiel de déterminer vos priorités : souhaitez-vous des revenus immédiats, une valorisation du capital à long terme, ou un avantage fiscal ?
2. Profil de risque Analysez les critères clés comme le rendement annuel, le taux d’occupation financier (TOF), la stratégie d’investissement (bureaux, commerces, résidentiel), et la qualité de la société de gestion.
3. Mode de détention Les parts peuvent être détenues en direct ou via des enveloppes fiscales comme l’assurance-vie ou un plan d’épargne retraite (PER).

Prendre conseil auprès d’un conseiller spécialiste en la matière peut faire sens. Les conseillers de Cashbee sont à votre disposition pour échanger et répondre à vos questions éventuelles.

Alternativement, Cashbee a sélectionné huit SCPI parmi les centaines de SCPI sur le marché que nous trouvons particulièrement bien positionnées pour profiter des conditions de marché actuelles.

Rendements et fiscalité des parts de SCPI

Le rendement d’une SCPI

Le rendement annuel moyen des SCPI oscille entre 4 % et 6 %, net de frais. Ce rendement dépend des loyers perçus par la SCPI et du taux d’occupation des actifs.

La fiscalité applicable aux parts de SCPI

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition.

Les prélèvements sociaux SCPI de 17,2 % s’appliquent également.

En cas de revente des parts, la plus-value est taxée selon le régime des plus-values immobilières, avec des abattements progressifs en fonction de la durée de détention.

Exemple concret d’investissement en parts de SCPI

Un investisseur achète 50 parts dans une SCPI à un prix unitaire de 1 000 €,. Il investit donc un montant total de 50 000 €.

• Rendement annuel brut : 5 % (2 500 € de revenus locatifs par an).
• Frais de gestion : Environ 10 % des loyers (250 €).
• Revenus nets avant fiscalité : 2 250 €.
• Après imposition (TMI à 30 % + prélèvements sociaux) : 1 553 €.

En parallèle, la valorisation des parts peut augmenter au fil du temps. En cas de revente, cet investisseur réalisera cette plus-value (éventuelle)..

Stratégies avancées avec les parts de SCPI

1. Acquisition en démembrement Acheter des parts de SCPI en séparant la nue-propriété d’une part et l’usufruit d’autre part permet d’optimiser la fiscalité ou de maximiser les revenus en fonction de vos objectifs.
2. Financement à crédit Investir dans des parts de SCPI à crédit peut amplifier la rentabilité grâce à l’effet de levier. Les intérêts dus sur votre emprunt sont déductibles des revenus fonciers, réduisant ainsi l’imposition.
3. Diversification géographique Certaines SCPI investissent dans des biens situés à l’étranger, ce qui permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce aux conventions fiscales internationales.

Conclusion : les parts de SCPI, un outil patrimonial polyvalent

Les parts de SCPI offrent un accès simplifié, diversifié et potentiellement rentable au marché immobilier, avec des stratégies adaptables à tous les profils d’investisseurs. Il est essentiel d’analyser les caractéristiques spécifiques de chaque SCPI avant d’y investir, car leurs stratégies (et donc leurs profils de risque) peuvent grandement varier. 

Mais il est indéniable que les SCPI constituent un outil très efficace pour toute personne cherchant à investir dans l’immobilier, afin d’ainsi diversifier ou optimiser son patrimoine à long terme.

➡️ Explorez les meilleures opportunités d’investissement en parts de SCPI

‍