En bref :
Les meilleurs investissements en 2024 incluent l’immobilier locatif dans les grandes villes, l’immobilier commercial, certaines SCPI, ainsi que certaines niches comme les résidences services, le coliving, et l’immobilier durable.
L'immobilier reste un pilier de l'investissement, offrant une relative sécurité et un potentiel de croissance à long terme. Mais ce n’est pas une classe d’actifs sans risques. Que vous souhaitiez générer des revenus passifs et réguliers ou diversifier votre patrimoine, comprendre les bases de l'investissement dans la pierre est essentiel.
Pour vous accompagner dans vos choix d'investissement, Cashbee propose des solutions d'épargne simples et performantes, vous permettant de faire fructifier votre capital tout en restant maître de vos décisions financières.
L'investissement dans la pierre fait référence à l'acquisition de biens immobiliers dans le but de générer des revenus et/ou d'accroître son capital. Il peut s'agir d'un placement tangible, où l'investisseur achète un bien physique (appartement, maison, immeuble, etc.) qui peut être loué ou revendu avec une plus-value. Alternativement, il est possible d’investir dans des portefeuilles de biens immobiliers, gérés par des experts. Cette façon d’investir dans la pierre est indirecte et peut se faire à travers des véhicules dédiées comme les SCPI ou les OPCI.
L'investissement dans la pierre (directe ou indirecte) se distingue par sa capacité à offrir une protection contre l'inflation et à générer des revenus passifs réguliers via les loyers perçus.
Il existe plusieurs formes d'investissement immobilier, chacune répondant à des objectifs et des profils d'investisseurs différents :
Dans cet article nous nous concentrons sur l’investissement immobilier en direct.
L'immobilier est souvent perçu comme un placement sûr en raison de sa stabilité (sur des longues durées) et de sa capacité à résister aux fluctuations économiques. Contrairement aux actifs financiers plus volatils, l'immobilier offre une sécurité relative, avec des prix qui tendent à s'apprécier sur le long terme. De plus, les loyers perçus peuvent fournir un revenu stable, même en période de crise. Enfin, l'immobilier bénéficie de dispositifs fiscaux attractifs, comme la loi Pinel ou le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui réduisent le coût fiscal de l'investissement.
Maintenant, nous soulignons que le marché de l’immobilier est cyclique et peut souffrir de baisses de prix. Il ne s’agit donc pas d’une classe d’actifs sans risques. Il faut donc bien comprendre les caractéristiques de cette classe d’actifs avant de se lancer.
Investir dans l’immobilier, c’est parier sur une valeur qui, dans la majorité des cas, augmente avec le temps. L'idée est simple : en achetant un bien immobilier, vous vous constituez un capital qui, dans quelques années, vaudra probablement plus que ce que vous avez payé. C'est particulièrement vrai dans les grandes villes où la demande est structurellement forte. Vous achetez aujourd’hui, et dans quelques années, vous pourriez (probablement) revendre avec une belle plus-value. C'est un peu comme planter un arbre aujourd'hui pour récolter des fruits dans quelques années.
Imaginez recevoir chaque mois un revenu sans avoir besoin de travailler pour l'obtenir. C'est ce que permet l'investissement locatif. Lorsque vous achetez un bien pour le louer, les loyers perçus peuvent non seulement couvrir vos charges, mais aussi vous offrir un revenu supplémentaire. Cela vous donne un coussin financier confortable, que vous soyez encore actif ou à la retraite. Et le meilleur ? Les loyers ont tendance à augmenter avec le temps, tout comme la valeur de votre bien.
L’État encourage l’investissement immobilier à travers divers dispositifs fiscaux. Par exemple, avec la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts en investissant dans un bien neuf. De plus, les intérêts de votre prêt immobilier sont souvent déductibles, ce qui allège considérablement votre fiscalité. C’est un peu comme si l'État vous donnait un coup de pouce pour vous aider à réaliser votre projet.
L’immobilier n’est pas seulement une question de rentabilité, c’est aussi une stratégie de protection. En diversifiant votre patrimoine avec de la pierre, vous ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. De plus, l’immobilier est réputé pour être un excellent rempart contre l’inflation. Alors que l’argent peut perdre de sa valeur, la pierre, elle, a tendance à suivre l’inflation. En effet, la plupart des contrats locatifs contiennent des clauses par laquelle les loyers s’ajustent à la hausse avec l’inflation. Cela vous permet de préserver et même d’augmenter la valeur de votre patrimoine.
Investir dans l'immobilier peut sembler complexe, surtout pour les novices. Cependant, avec une bonne préparation et en suivant quelques étapes clés, vous pouvez maximiser vos chances de réussite. Que vous visiez des revenus locatifs stables ou une valorisation de votre patrimoine sur le long terme, ce guide vous accompagnera dans chaque phase de votre projet immobilier, de la définition de vos objectifs à la gestion optimale de votre bien.
Avant de vous lancer, il est crucial de savoir pourquoi vous souhaitez investir dans l'immobilier. Cherchez-vous à générer des revenus réguliers grâce aux revenus locatifs ? Souhaitez-vous notamment valoriser un capital sur le long terme ? Vos objectifs détermineront le type de bien à acquérir et la stratégie à adopter.
Examinez vos finances pour savoir combien vous pouvez investir. N’oubliez pas que la somme à payer inclut non seulement le prix d'achat du bien, mais aussi les frais annexes (frais de notaire, travaux éventuels, charges de copropriété, etc.). Face à cette somme, il faut évaluer votre capacité d'emprunt afin de déterminer le montant dont vous pouvez disposer (en ajoutant la capacité d’emprunt à votre capital disponible) .
L’emplacement est l'un des facteurs les plus déterminants pour le succès de votre investissement. Recherchez des zones avec une forte demande locative, de bonnes infrastructures, et un potentiel de valorisation à long terme. Les grandes villes, les zones en développement, ou les quartiers proches des transports en commun sont souvent des choix judicieux.
Mais sur ce plan il faut aller au bout des choses et dans le détail. Pour un local commercial, un positionnement d’angle peut espérer un passage piéton plus important. Pour un bien résidentiel, l’exposition, la vue, le niveau d’isolation, les charges collectives, la sécurité, la proximité des écoles et des commerces,... tout est important et peut impacter le prix du bien.
En fonction de vos objectifs et de votre budget, choisissez le type de bien qui correspond le mieux à vos attentes. Un appartement dans une grande ville, un local commercial, ou une résidence pour étudiants, chacun de ces types de biens présente des avantages et des inconvénients spécifiques.
Avant d'acheter, effectuez une étude de marché pour comprendre les prix du secteur, la demande locative, et les tendances du marché immobilier local. Cela vous aidera à déterminer si le bien que vous envisagez d’acheter possède le potentiel d’être un bon investissement dans le temps.
Si vous avez besoin d’un prêt, comparez les offres de différentes banques pour obtenir les meilleures conditions. Un taux d'intérêt bas et une durée de remboursement adaptée à vos revenus sont essentiels pour optimiser votre rentabilité.
Une fois le bien acquis, assurez-vous de bien le gérer. Cela inclut la recherche de locataires (solvables), l'entretien régulier, et la gestion des loyers. Vous pouvez choisir de gérer le bien vous-même ou de confier cette tâche à une agence de gestion locative. Pour maximiser votre retour sur investissement, envisagez des améliorations qui peuvent augmenter la valeur du bien ou justifier un loyer plus élevé.
Investir dans un bien locatif situé dans une grande ville est souvent une stratégie gagnante. Pourquoi ? Parce que les grandes villes, comme Paris, Marseille, Lyon, ou Bordeaux, attirent toujours une forte demande de locataires. Depuis la crise du Covid, des villes de taille moyenne comme Lille, Angers ou Tours ont également connu une forte hausse de la demande. Qu'il s'agisse d'étudiants, de jeunes actifs ou de familles, il existe une demande structurelle pour des logements bien situés. En 2024, ces marchés devraient continuer à être dynamiques, offrant à la fois une sécurité locative et la possibilité de voir votre bien se valoriser au fil du temps. Bien sûr, les prix d'achat peuvent être élevés, mais les loyers perçus compensent généralement cet investissement initial.
L’immobilier commercial et de bureaux, qui inclut les bureaux, les locaux commerciaux ou les entrepôts, offre une autre avenue d’investissement intéressante, mais plus risquée. Ce type de placement peut générer des rendements élevés, souvent supérieurs à ceux de l’immobilier résidentiel. De plus, les baux commerciaux sont généralement signés pour des durées longues (neuf ans en moyenne), ce qui offre une certaine stabilité de revenus. En 2024, avec la reprise économique post-pandémique, le besoin en espaces commerciaux et de bureaux pourrait croître, notamment dans les zones d’affaires en pleine expansion.
Mais attention, le secteur connaît des poches réellement sinistrées. Ainsi les bureaux à la Défense, en bordure de la capitale connaissent un taux de vacance élevé. C’est-à-dire que de nombreuses tours de bureaux sont partiellement vides. Car de nombreuses entreprises ont réduit les surfaces qu’elles y louent, en conséquence du télétravail qui a réduit leurs besoins. Les prix de l’immobilier de bureaux à la Défense reflètent ce phénomène et sont en baisse conséquente depuis leurs records, atteints avant les confinements successifs.
L'immobilier de niche, qui inclut des segments comme les résidences services (pour étudiants ou seniors), le coliving ou encore les projets d’immobilier durable, gagne en popularité. Ces secteurs répondent à des besoins spécifiques du marché et offrent souvent des rendements attractifs. Par exemple, les résidences pour seniors bénéficient d’une demande croissante liée au vieillissement de la population. Le coliving, quant à lui, attire les jeunes actifs recherchant flexibilité et services. Enfin, l’immobilier durable, qui privilégie des constructions écologiques et énergétiquement efficientes, devient un choix de plus en plus judicieux dans un contexte de transition écologique.
Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer un bien directement. Vous achetez des parts dans une société qui investit dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, qu'ils soient résidentiels, commerciaux ou industriels. C'est un moyen d'accéder à l'immobilier avec un ticket d'entrée relativement bas et une gestion complètement déléguée. En 2024, les SCPI continuent d'être une option prisée pour ceux qui cherchent à diversifier leurs investissements, qui souhaitent investir dans la pierre, mais qui ne possèdent pas ni le budget, ni l’expertise pour investir en direct.
L’investissement en pierre papier, à travers des SCPI mérite plus d’explications, et nous y avons d’ailleurs dédié plusieurs articles ici.
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