Ou comment utiliser l’effet de levier pour optimiser votre investissement en pierre papier (tant que vous tenez compte des risques spécifiques associés à cette façon d’investir).
Les épargnants français adorent investir dans la pierre, c’est bien connu. Et que cela puisse se faire de façon simple et efficace à travers des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi. Aujourd’hui nous souhaitons nous focaliser sur l'investissement en SCPI à crédit. Car cette stratégie de placement est de plus en plus populaire pour se constituer un patrimoine immobilier. Mais il faut bien en comprendre les rouages, avant de se lancer, car cette méthode n'est pas dénuée de risques.
Pour résumer à l’extrême, l'investissement en SCPI à crédit consiste à emprunter une partie ou la totalité de la somme destinée à l'achat de parts de SCPI. L'emprunt sert à financer tout ou une partie d’un investissement en SCPI. En procédant de la sorte, l’investisseur peut profiter de l'effet de levier du crédit pour acquérir des parts d'une ou plusieurs SCPI sans nécessairement disposer de la totalité du capital initial.
Examinons en détail le fonctionnement, les avantages mais aussi les risques de cette méthode d'investissement.
Ce n’est sans doute pas une façon d’investir pour tous. Mais pour les épargnants avisés, cela constitue un moyen pour booster leurs rendements dans la durée. Le tout est de bien comprendre la mécanique de cette méthode, et de maîtriser les risques qui y sont associés. Comme toujours, les conseillers de Cashbee sont à votre disposition pour vous trouver les meilleures solutions, adaptées à vos objectifs et votre personnalité.
L'investissement en SCPI à crédit consiste à emprunter auprès d'une banque pour financer l'achat de parts de SCPI. Certaines banques (dont plusieurs sont partenaires de Cashbee) se sont même spécialisées dans le domaine.
Le processus se déroule généralement comme suit :
source : Cashbee
L'un des principaux avantages de l'investissement en SCPI à crédit est l'effet de levier financier. C’est d’ailleurs l’objectif principal du montage. Cette technique permet d'investir une somme plus importante que celle dont l’investisseur dispose au moment de la transaction, augmentant ainsi le potentiel de rendement.
Cela réplique le schéma de l’acquisition d’un appartement par un particulier qui contracte un emprunt immobilier à sa banque pour compléter son apport initial.
Mais dans le cas du financement de parts de SCPI, les revenus générés par les SCPI vont aller vers l’amortissement de la dette. Une fois la dette remboursée, l’investisseur se retrouve pleinement propriétaire des parts de SCPI. Dont la valeur a peut-être monté, si les actifs immobiliers détenus par les SCPI ont été revalorisés à la hausse.
Supposons un investissement de 100 000 € dans une SCPI offrant un rendement annuel de 5%.
Scénario 1 : Investissement sans crédit, en pleine propriété
Dans ce premier scénario, l’investisseur reçoit 5 000 euros par an et réalise un rendement annuel (brut) de 5%.
Scénario 2 : Investissement à crédit
Dans ce second scénario, l'investisseur emprunte la totalité de la somme investie en SCPI. Au départ il ne débourse donc rien. Mais par la suite, il doit verser 1 060 euros par an. En effet, il s’agit de compléter les revenus annuels générés par les parts de SCPI, afin de couvrir le coût et l’amortissement de la dette.
Mais à la fin de la période d’emprunt, c’est-à-dire vingt ans après avoir emprunté le capital initial, l’investisseur s’est constitué un patrimoine d’une valeur de 100 000 € pour un effort d'épargne annuel de seulement 1 060 € (soit 20 x 1 060 = 21 200 €).
En ignorant toute appréciation possible de la valeur des parts de SCPI, cela correspond à une multiplication par 4,72 du capital déployé, ou encore à un rendement annuel de 8,05% (en intérêts composés).
L’investisseur qui a usé de l’effet de levier n’a eu qu’à débourser une somme bien plus modeste que celui qui a acheté les parts de SCPI en pleine propriété. En outre, il réalise un rendement annuel bien supérieur.
Cela souligne la puissance de l'effet de levier.
L'investissement en SCPI à crédit offre des avantages fiscaux non négligeables :
L'investissement en SCPI à crédit permet d'accéder au marché immobilier avec un apport personnel limité, voire nul dans certains cas. Cette accessibilité facilite la diversification du patrimoine pour des investisseurs qui n'auraient pas les moyens d'acquérir un bien immobilier en direct.
En investissant dans des SCPI (à crédit ou en nu-propriété), l'investisseur bénéficie d'une gestion professionnelle de son patrimoine immobilier. La société de gestion se charge de tous les aspects opérationnels : sélection des biens, sélection des locataires, gestion locative, travaux, etc. Cela vaut autant pour celui qui investit en pleine propriété que pour celui qui emprunte pour le faire.
L'investissement en SCPI à crédit présente plusieurs risques spécifiques qu'il est important de prendre en compte (au-delà des risques liés à l’investissement en SCPI en général).
L’emprunt pour financer (une partie) de l’acquisition de parts de SCPI est typiquement à taux fixe. C’est-à-dire que les intérêts dus sont fixes pendant la durée de l’emprunt.
Mais si cet emprunt est contracté à taux variable, alors une hausse des taux d'intérêt peut augmenter significativement le coût du crédit, réduisant ainsi la rentabilité de l'investissement. Si le rendement de la SCPI devient inférieur au coût du crédit, l'investisseur peut se retrouver en situation de levier négatif.
La tentation de s'endetter pour financer l'achat de parts de SCPI peut conduire à un niveau d'endettement trop élevé par rapport à la capacité financière de l'investisseur.
Pour illustrer ce scénario, imaginons que les SCPI dans lesquelles l’investisseur a investi (à crédit) rencontrent des difficultés. Leurs locataires quittent les locaux, les taux de vacance augmentent et - logiquement - les revenus locatifs générés par les SCPI chutent.
Dans ce scénario, les intérêts et le remboursement de la dette continuent. Mais si les revenus des SCPI tombent, l’investisseur doit puiser dans son épargne pour compléter le manque, afin d’honorer les paiements dus sur sa dette.
En cas de baisse de la valeur des parts de la SCPI, l'investisseur reste tenu de rembourser l'intégralité du crédit, même si la valeur de son investissement a diminué.
Les parts de SCPI sont généralement relativement liquides. Cela veut dire que dans la plupart des scénarios, vous pouvez vendre vos parts en quelques semaines, si vous le souhaitez. Attention, la valeur de la part de la SCPI peut avoir changé (à la hausse comme à la baisse) entre le moment où vous l’avez acheté et la date de la vente. Par ailleurs, lorsque le volume des ventes demandés par les détenteurs de part dépasse de beaucoup la demande pour ces parts (en provenance d’autres investisseurs), les ventes peuvent être retardées, dans les cas extrêmes pendant plusieurs mois. La liquidité des investissements en SCPI n’est donc pas garantie.
En cas de besoin urgent de trésorerie, la revente des parts de SCPI est donc généralement possible, mais pas assurée.
Si les revenus distribués par la SCPI baissent (en raison d'une vacance locative ou d'une baisse des loyers), l'investisseur pourrait avoir des difficultés à rembourser les mensualités du crédit. En tout état de cause, il va devoir déployer plus de capital qu’initialement prévu pour combler le manque de revenus. En conséquence, le rendement qu’il réalisera va baisser.
Des changements dans la législation fiscale pourraient affecter la rentabilité de l'investissement et la capacité de l'investisseur à rembourser le crédit.
Les crédits pour l'achat de parts de SCPI sont généralement de longue durée, ce qui peut limiter la flexibilité financière de l'investisseur sur une période prolongée.
Il est crucial de bien évaluer sa capacité d'endettement et sa tolérance au risque avant de s'engager dans un investissement en SCPI à crédit.
À ces risques s'ajoute naturellement le risque de marché. Comme tout investissement immobilier, les SCPI (qu’elles soient achetées à crédit ou pas) sont exposées aux fluctuations du marché. Une baisse des valeurs immobilières peut affecter la valeur des parts et le rendement de la SCPI.
L'investissement en SCPI (à crédit ou en pleine propriété) présente plusieurs avantages par rapport à l'investissement immobilier en direct :
Nous l’avons dit et nous le soulignons à nouveau, l’investissement en SCPI à crédit n’est pas sans risques. Pour les maîtriser au mieux, voici quelques démarches possibles :
L'investissement en SCPI à crédit offre une opportunité pertinente pour se constituer un patrimoine immobilier avec un effort d'épargne et un capital à investir initial plus modestes. Cette stratégie permet de bénéficier de l'effet de levier (obtenu grâce à l’emprunt), d'une gestion professionnelle et d'avantages fiscaux significatifs.
Cependant, elle comporte aussi des risques qu'il convient de bien comprendre et d'anticiper. Pour réussir son investissement en SCPI à crédit, il est crucial de :
En adoptant une approche réfléchie et en s'entourant de professionnels compétents, l'investissement en SCPI à crédit peut constituer un excellent moyen de se construire un patrimoine immobilier solide et rentable sur le long terme.
Mais il s’agit d’un investissement qui mérite d’être revu dans le détail, avec l’aide d’un expert (qui peut par ailleurs vous permettre de gagner beaucoup de temps dans les démarches administratives). Ceux de Cashbee sont à votre disposition.
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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
