La pierre papier est le terme utilisé pour décrire un placement financier sous forme de parts dans une entité juridique qui investit en immobilier.
Le terme pierre papier désigne un investissement en immobilier effectué de façon indirecte. L’exemple le plus connu d’un investissement en pierre papier est d’investir en parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Mais les placements en d’autres véhicules comme les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) ou les foncières cotées en font également partie.
Contrairement à l’achat direct de biens immobiliers, la pierre papier permet aux investisseurs de déléguer l’acquisition et la gestion des actifs immobiliers à des professionnels et de bénéficier d’un rendement stable sans avoir à gérer des biens physiques.
L’investissement en pierre papier offre de nombreux avantages :
Les SCPI gèrent généralement un portefeuille d’actifs immobiliers répartis sur plusieurs secteurs (bureaux, commerces, résidentiel) et géographies (France, Europe, voire au-delà). Cela permet de réduire les risques liés à une dépendance unique à un bien ou à un locataire. Et ainsi de bénéficier des avantages de la diversification.
Contrairement à l’achat direct d’un appartement ou d’une maison, qui nécessite un capital important, la pierre papier permet d’investir avec un montant modeste, souvent à partir de 1 000 €.
C’est notamment le cas sur la plateforme d’investissement Cashbee, qui vous propose une sélection de SCPI, toutes disponibles à partir de ce montant.
Les investisseurs ne sont pas impliqués dans la gestion des biens (acquisition des actifs immobiliers, recherche de locataires, travaux, gestion des impayés éventuels). Tout est pris en charge par les sociétés de gestion, permettant aux investisseurs en SCPI (ou OPCI) de gagner beaucoup de temps. Autrement dit, le placement en pierre papier permet de simplifier de beaucoup l’investissement dans l’immobilier pour tout investisseur particulier qui souhaite s’exposer à cette classe d’actifs.
Le rendement moyen des SCPI oscille typiquement entre 4 % et 6 % net par an, ce qui est supérieur aux rendements que génèrent les placements sans risques, comme le Livret A ou encore le fonds euros. Pour être clair, les placements en SCPI s’avèrent plutôt stables dans le temps mais ne sont pas sans risques. En cas de crise immobilière notamment, les revenus annuels générés par les SCPI peuvent baisser, tout comme la valeur de leurs parts.
La revalorisation des parts de la SCPI peut aussi s’effectuer à la hausse, pour tenir compte de l’augmentation de la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI. , Une telle revalorisation positive augmente le rendement de l’investisseur au moment de la revente de ses parts.
L'immobilier est traditionnellement peu liquide : revendre un bien immobilier est chronophage et exige des procédures administratives (délais de rétractation, passage devant le notaire) longues. Et cela, une fois l’acheteur trouvé, ce qui peut prendre plusieurs mois dans la plupart des cas. Par construction, l’investissement direct en actifs immobiliers est illiquide.
Par contraste, certaines formes de pierre papier (notamment les SCPI à capital variable) offrent une bien meilleure liquidité aux investisseurs. La revente des parts est facilitée et possible, dans la plupart des circonstances de marché (sauf crise immobilière).
La pierre papier regroupe plusieurs types de placements :
Les SCPI collectent les fonds des investisseurs pour acquérir des actifs immobiliers professionnels ou résidentiels. Les revenus locatifs sont redistribués sous forme de dividendes réguliers.
Les OPCI combinent des actifs immobiliers et financiers, offrant une liquidité plus importante et une meilleure diversification. Ils conviennent à ceux qui souhaitent une exposition immobilière avec un profil de risque modéré.
Les foncières sont des sociétés cotées en Bourse spécialisées dans l’immobilier. Elles permettent de bénéficier à la fois des revenus locatifs et des opportunités de valorisation boursière.
Pour comprendre la pierre papier, prenons l’exemple d’une SCPI :
La société de gestion collecte des capitaux auprès des investisseurs en émettant des parts.
Avec les fonds levés, la SCPI acquiert des biens immobiliers variés : bureaux, commerces, cliniques, hôtels, etc. en France ou dans plusieurs pays, selon la stratégie que se donne l’équipe de gestionnaires
Les biens sont loués à des entreprises ou à des particuliers par l’équipe de gestion de la SCPI. Les loyers perçus sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes trimestriels ou semestriels.
Les investisseurs peuvent céder leurs parts à d’autres ou demander leur rachat par la SCPI, selon sa structure (capital fixe ou variable).
L’un des points importants à prendre en compte est la fiscalité applicable aux revenus générés par la pierre papier. Pour les SCPI :
Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux investisseurs sous forme de revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux SCPI (17,2 %).
Lors de la revente des parts, les investisseurs sont soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières, avec des abattements en fonction de la durée de détention.
La valeur des parts de SCPI est incluse dans le patrimoine taxable pour l’IFI, sauf si elles sont détenues en nue-propriété.
Bien que les SCPI offrent un rendement attractif, celui-ci peut fluctuer en fonction de l’environnement économique, des taux d’occupation des biens (aussi mesuré par le taux de vacance), ou encore de la politique de la société de gestion.
Contrairement aux placements purement financiers (actions ou obligations par exemple), la revente des parts de SCPI peut prendre du temps, en fonction de l’offre et de la demande sur le marché secondaire. La liquidité peut notamment souffrir en cas de crise immobilière
Comme tout investissement immobilier, la pierre papier n’est pas à l’abri des aléas du marché : baisse des prix, vacance locative, ou baisse des loyers.
Idéal pour ceux qui souhaitent un complément de revenu stable et diversifié, sans contrainte de gestion et sans prendre trop de risques.
La pierre papier est un excellent moyen de répartir les risques, notamment pour ceux qui ont déjà des placements financiers (comme des obligations ou des actions par exemple).
Grâce à un ticket d’entrée abordable, les SCPI permettent à tout un chacun de devenir propriétaire indirect de biens immobiliers.
Voici quelques étapes pour démarrer :
La pierre papier est une solution pertinente pour investir en immobilier tout en évitant les inconvénients liés à la gestion directe de bien immobiliers locatifs. En sélectionnant soigneusement les SCPI ou d’autres véhicules, vous pouvez diversifier votre portefeuille de placements tout en visant des rendements attractifs. Cependant, comme tout investissement, elle nécessite une analyse approfondie des risques et des opportunités.
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Visez un rendement net annuel entre 6% et 8%.
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