Vous troquez votre paire de ciseaux manquantes, pour un stylo, celui-ci va servir à signer le contrat entre vous et la pierre. Ou plus précisément entre vous et les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier), qui sont des entités spécialisées qui mutualisent les fonds de nombreux épargnants, afin de les investir dans des biens immobiliers. En plaçant une partie de votre épargne dans une ou plusieurs OPCI vous investirez donc dans de la pierre de façon indirecte, puisque c’est OPCI qui détient et qui gère les actifs immobiliers, au nom de ses actionnaires. Et cela présente plusieurs avantages. Ainsi, vous investissez, sans vous occuper de la gestion (parfois lourde) des biens immobiliers sous-jacents.
L’OPCI, qui agit comme société de gestion, utilise votre argent pour financer l’achat d’actifs immobiliers et de valeurs immobilières.
La part d’actifs immobiliers représente au moins, 60% des investissements. Ces biens immobiliers peuvent être des logements, des bureaux, des hôtels, des locaux commerciaux, des maisons de retraite… ou une combinaison de plusieurs types d’actifs immobiliers. Le choix est varié.
L’OPCI doit aussi détenir entre 30 et 40% de valeurs immobilières, c’est-à-dire les actions et les obligations.. Le gestionnaire de l’OPCI choisira parmi des actions immobilières et foncières côtées, d’autres instruments financiers cotés ou encore des OPCVM.
Elle se démarque des SCPI grâce à une liquidité renforcée. Les OPCI se composent d’au-moins 5% en actifs liquides (comme par exemple des dépôts bancaires). En tant que porteurs de part vous pouvez vous retirer (quand vous voulez!) de la société de gestion.
En tant qu’actionnaire, vous êtes soumis à des frais liés à l'investissement dans un OPCI. Ils se déclinent selon trois types de commissions :
Pour acquérir des parts d’OPCI, vous devez régler des frais à l’entrée. Ces frais de souscription (aussi appelés “frais d’entrée”) servent à permettre au gestionnaire de l’OPCI de constituer le patrimoine immobilier.
Les frais de souscription sont prélevés lors de l'achat des parts d’un fonds. Ils serviront à collecter des capitaux et à acquérir des immeubles ainsi qu’à régler les droits et frais de notaire et autres dépenses liées à l’achat de biens immobiliers (comme les frais d’agence par exemple). Selon le produit souscrit, les frais varient de 3 à 5 %. Ce qui reste (largement) inférieur aux frais de souscription des SCPI pouvant aller jusqu’à 12 %.
Mais qu’est-ce que ça signifie ? Si par exemple, vous investissez 100 € et que vos frais à l’entrée sont de 5 %, en réalité vous contribuez à hauteur de 95 €. Les 5 % sur les 100 € sont prélevés en tant que frais de souscription.
Attention : des frais supplémentaires peuvent s’ajouter pour les souscripteurs. Il est possible de souscrire via un contrat d’assurance-vie ou via un compte-titres. Dans les deux cas, des frais supplémentaires s’appliqueront. Ils serviront à rémunérer l’assureur ou le conseiller bancaire.
Les OPCI représentent des placements de long terme. Les frais lors de la souscription demandent en effet du temps pour être amortis. Lorsque les rendements perçus auront couvert les frais prélevés, les actionnaires pourront percevoir des rendements.
Pendant que vous détenez vos actions de l’OPCI, le gestionnaire de l’OPCI prélève des frais de gestion annuels. Ces frais de gestion servent plusieurs buts, mais notamment à rémunérer l’équipe de gestion de l’OPCI pour leur travail au quotidien. En effet, ce sont ces spécialistes qui évaluent les biens immobiliers, effectuent les achats des immeubles, s’assurent de la gestion des locataires, dont la collecte des loyers, et bien sûr de la distribution des dividendes aux actionnaires. Enfin, ils tiennent la comptabilité de l’OPCI, dans le but de tenir les actionnaires informés de la performance de leurs placements et de son rendement.
L’avantage du gain de temps (à ne pas négliger) se rémunère en conséquence, face à une personne seule qui s’engage dans une gestion d’immeubles, les gestionnaires assurent une meilleure efficacité de gestion.
Comment les frais de gestion sont-ils prélevés ? Cela se fait automatiquement, par les gestionnaires qui les déduisent des revenus bruts réalisés par le fonds. Ainsi, les résultats affichés et les rendements communiqués aux actionnaires sont typiquement net de frais.
Les frais d’exploitation immobilière recouvrent l’ensemble des frais et charges liés à la gestion du patrimoine immobilier. Notamment, les travaux et l'entretien. Selon l’OPCI, ces frais peuvent varier.
Contrairement aux deux autres types de commissions, les frais d’exploitation immobilière sont calculés sur l’actif net du fonds (pas d’impact sur les rendements nets).
C’est très simple, il n’y en a aucun !
Selon le moyen de détention de vos OPCI, la fiscalité appliquée diverge. Si vous avez opté pour un investissement direct à travers de comptes titres (CTO), vous serez soumis à la Flat tax, à hauteur de 30 % sur les plus-values immobilières.
Le plus fréquent reste quand même l’investissement via les contrats d’assurance-vie. Si vous retirez entièrement ou partiellement vos fonds, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux. Tant que vos revenus ne sortent pas du contrat, ils ne sont pas fiscalisés.
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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
