Parmi les nombreux investissements immobiliers possibles, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une option très populaire. En effet, l’achat de parts de SCPI permet à leurs détenteurs de générer des revenus réguliers à partir d’actifs immobiliers, sans la lourdeur administrative et fiscale associée à la gestion directe des propriétés. Lorsqu'elles sont couplées avec une assurance-vie, les SCPI permettent de diversifier un portefeuille d’investissement au sein d’une structure fiscalement avantageuse, sécurisée et flexible à l'usage.
Ce guide détaillé explique pourquoi et comment intégrer l’investissement en SCPI dans une assurance-vie. Car loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie peut représenter une stratégie d'investissement pertinente, combinant avantages fiscaux et diversification de portefeuille.
Les SCPI font partie des alternatives de placement qu’on appelle "pierre-papier", car il s’agit d’investir de façon indirecte dans des actifs immobiliers via des titres. À travers l’achat des parts, les investisseurs acquièrent des participations dans des portefeuilles diversifiés de biens immobiliers. Ces biens immobiliers peuvent être de différents types, comme des bureaux, des commerces, des hôtels, des immeubles résidentiels, des EPHADs, ou encore des établissements de santé.
L’investissement en SCPI permet donc à des épargnants de s’exposer à un portefeuille d’actifs immobiliers qu’ils auraient eu beaucoup de mal à acheter en direct, et de bénéficier des revenus locatifs, tout en diversifiant leurs placements.
L'investissement en SCPI à travers une assurance-vie se distingue d’un investissement en SCPI en direct. Car il combine la stabilité des revenus locatifs avec les avantages fiscaux et successoraux d'un contrat d'assurance-vie.
Dans ce scénario, les parts de SCPI sont intégrées comme une classe d'actifs au sein du contrat en unités de compte, permettant, entre autres, une gestion simplifiée et une transmission plus aisée du capital investi.
Investir dans des SCPI via une assurance-vie présente plusieurs avantages significatifs, notamment du point de vue de la fiscalité et de la diversification des investissements.
Intégrer des SCPI dans un contrat d'assurance-vie apporte un avantage fiscal notable, car les revenus locatifs bénéficient d'une imposition différée. Ils ne sont taxés qu'au moment du retrait (qu’on appelle aussi rachat partiel). En outre, si ce rachat partiel ou total se fait après huit ans de détention du contrat assurance vie, l’imposition de toute plus-value éventuelle se fait à un taux réduit. Cela favorise une croissance fiscalement efficace du capital et peut considérablement augmenter le rendement net des investissements en SCPI.
Enfin, l’assurance vie simplifie et favorise aussi la transmission patrimoniale, grâce à des conditions fiscales avantageuses en cas de décès. En effet, l’assurance vie offre un abattement significatif et donc une réduction de l'impôt sur les successions.
Ensuite, investir en SCPI à travers une assurance-vie permet une diversification efficace du portefeuille de placements. Non seulement l'investisseur accède à des actifs immobiliers diversifiés géographiquement et sectoriellement, mais il bénéficie également de la possibilité de loger cet investissement en pierre papier au sein d’un portefeuille contenant plusieurs classes d'actifs (comme des actions, des obligations, des ETFs , …) au sein d’un seul contrat d'assurance-vie.
Cela permet donc de centraliser et suivre l’ensemble de son portefeuille de placements dans un seul et même endroit. Cela permet aussi aux investisseurs de répartir les risques entre différentes classes d’actifs, tout en bénéficiant de sources de revenus variées.
Enfin, l'assurance-vie ajoute apporte de la flexibilité à la gestion d’un portefeuille. Car le souscripteur d’un contrat assurance vie peut ajuster ses allocations entre différentes SCPI et d'autres investissements financiers au sein de son contrat, selon les évolutions du marché et les objectifs personnels de l'investisseur.
Investir en SCPI via une assurance-vie ne vous protège pas contre les risques associés avec un investissement en immobilier. En occurrence, pour tout investissement en SCPI, logé dans un contrat assurance vie ou pas, il faut, à minima, prendre en compte le risque de la fluctuation, et donc de la baisse potentielle, de l’actif immobilier.
Pour être plus précis, il s’agit notamment du risque de :
Il est à noter que ce risque de liquidité peut être réduit, justement en logeant les parts de SCPI au sein d’un contrat assurance vie. En effet, il est possible que l’assureur assure la liquidité pour le souscripteur. Et donc que ce soit l’assureur qui avance la liquidité au souscripteur. L’assureur assume ainsi le risque de liquidité.
En revanche, les avantages de diversification et fiscaux qu’offre le contrat assurance vie ont un coût. En effet, selon les conditions spécifiques du contrat assurance vie choisi, cette enveloppe fiscale vous sera facturée sous forme de frais de gestion de contrat annuels avec, potentiellement, des frais associés aux retraits (les rachats partiels ou totaux). Ces frais et commissions s’ajoutent à ceux facturés par la SCPI et viennent donc peser sur la rentabilité nette de l’investissement en SCPI.
En bref, une compréhension approfondie des SCPI et du contrat d'assurance-vie est essentielle pour aligner cet investissement avec vos objectifs financiers et votre tolérance au risque.
Choisir le contrat d’assurance-vie adapté pour investir en SCPI est crucial pour maximiser les avantages et minimiser les risques et les coûts associés à ce type d'investissement. Voici quelques critères clés à considérer lors de votre sélection :
En tenant compte de ces différents critères, vous pourrez sélectionner un contrat d’assurance-vie en unités de compte qui s'aligne avec vos objectifs d'investissement, et qui optimise également le potentiel de rendement de votre investissement en SCPI.
Pour conclure, le choix d’investir dans une SCPI via un contrat assurance vie doit d’abord reposer sur la volonté d’investir dans de la pierre papier. Avant de se poser la question de l’enveloppe fiscale dans laquelle vous allez loger ce placement, il faut qu’il convienne à votre profil de risque (défini par votre horizon d’investissement, votre aisance en finance et votre appétence pour le risque). Et que vous ayez envi d’allouer une partie de vos économies à un placement immobilier.
Une fois cette décision actée, la seconde étape consiste à sélectionner la ou les SCPI dans laquelle vous souhaitez investir. Selon des critères et une grille d’évaluation qui prennent en compte le rendement visé, les risques associés aux actifs immobiliers en portefeuille etc.
C’est alors que la question de l’enveloppe fiscale se pose. Et qu’il convient de comparer les différentes méthodes par lesquelles vous pouvez détenir des parts de SCPI. La détention en direct est parfois possible, mais de nombreux investisseurs choisissent de loger ce placement au sein de leurs contrats assurance vie. Ce choix est typiquement basé sur les avantages fiscaux (imposition et transmission de patrimoine) qu’offre l’assurance vie en unités de compte, ainsi que de la facilité que cette enveloppe procure en termes de gestion d’un portefeuille de placements contenant plusieurs classes d’actifs.
La combinaison d’un placement en SCPI, incluse dans un portefeuille d’investissements diversifiés au sein d’un seul contrat assurance vie peut procurer des avantages spécifiques à l’épargnant. Mais il convient de rappeler que cette stratégie a un coût - celui des frais de gestion du contrat - qui viennent mécaniquement réduire le rendement net délivré par la SCPI.
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L’investissement sur des supports en unités de compte comporte un risque de perte en capital.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
