Les prix de l'immobilier montent dans la zone euro

Après quatre trimestres de baisse consécutives, les prix de l’immobilier ont rebondi au deuxième trimestre de l’année en cours. Comment expliquer ce rebond, et pourrait-il se poursuivre ?
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La baisse des taux stimule le marché immobilier

Selon l’agence Eurostat, les prix de l’immobilier ont rebondi dans la zone euro au deuxième trimestre.

Baisse des taux directeurs

Pour rappel, le marché de l’immobilier a connu un sérieux coup de frein ces dernières années, et la demande avait beaucoup baissé. En effet,dans sa lutte contre une inflation galopante,  la Banque Centrale Européenne avait relevé rapidement les taux directeurs. L’augmentation de ces taux a mécaniquement renchéri le coût de financement des banques, qui ont alors logiquement augmenté les tarifs auxquelles elles étaient prêtes à accorder des prêts immobiliers à leurs clients.

Les taux d’emprunt, qui étaient tombés jusqu’à un maigre 1,3% en janvier 2022 n’ont depuis cessé de monter, pour dépasser 4% l’année dernière.

Mais voilà, la BCE a entamé son cycle de baisse des taux en juin 2024, réduisant le taux de référence de 4% à 3,75%. En septembre, elle annonce une deuxième baisse et fait passer son principal taux directeur de 3,75 à 3,5%. Elle estime que son combat contre l’inflation a porté ses fruits, puisque celle-ci est retombée sous la barre des 2% pour la zone euro. 

En réduisant de la sorte le coût de financement des banques commerciales, la BCE permet à ces dernières d’améliorer leurs offres de prêts. Selon la BCE, dans le domaine spécifique des prêts immobiliers, le taux d’emprunt moyen tombe à 3,7% en août, à comparer avec des taux supérieurs à 4% en novembre dernier. 

Pour le dire plus simplement, il est devenu moins cher d’emprunter. Il est donc plus facile d’acheter. La demande pour les biens immobiliers rebondit.

Hausse du pouvoir d’achat

Surtout que la baisse du coût des emprunts immobiliers n’est pas le seul phénomène qui stimule la demande. Il faut aussi tenir compte de l’augmentation des salaires, dans un contexte de baisse de l’inflation. 

En conséquence, les augmentations des revenus se sont traduites pour une augmentation du pouvoir d’achat des acquéreurs potentiels.  

Une hausse modeste et inégale

La hausse des prix reste modeste. Au 2nd trimestre, les prix ont monté de 1,3% par rapport au même trimestre de l’année dernière. 

Attention, il s’agit d’une moyenne pour les pays de la zone euro. On constate de grandes disparités, d’un pays à un autre.

Quels sont les pays où l’immobilier a le plus fortement rebondi ?

Ce sont nos voisins méditerranéens où les prix ont le plus augmenté. En Espagne et au Portugal, les prix de l’immobilier ont monté de 8%. Mention spéciale aussi pour les Pays-Bas qui enregistrent une hausse similaire.

La France et l’Allemagne à la traîne

La situation est bien moins rose dans ces deux grandes économies européennes. En Allemagne, le marché immobilier est en baisse depuis 7 trimestres consécutifs. Le pays traverse une sérieuse crise économique et cela se reflète sur l’immobilier résidentiel. Malgré une légère hausse des prix au second trimestre, les prix y sont toujours 12% en dessous du pic atteint en 2022.

En France la situation n’est pas bien meilleure. Par rapport à 2023, les prix immobiliers sont aujourd’hui toujours en baisse de 4,6%. L’incertitude politique et les mesures d’austérité fiscale qui s’annoncent pèsent sur la confiance des acheteurs potentiels.

L’analyse est similaire sur une période plus longue. Depuis 2015, les prix de l’immobilier ont doublé au Portugal et aux Pays-Bas, alors qu’ils n’ont monté que de 25% en France sur la même période.

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Source : Eurostat, Financial Times

La hausse des prix va-t-elle se poursuivre ?

Il est toujours compliqué de faire des pronostics. Ceci étant dit, les très probables baisses des taux directeurs à venir vont sans doute continuer à stimuler la demande, dans le domaine immobilier notamment. Car le coût d’emprunt (moyen) est un facteur déterminant dans la décision de faire une offre (ou non) pour un bien immobilier.

Mais tant que l’économie allemande continue de souffrir et que la France augmente les impôts afin de réduire son déficit budgétaire, il est difficilement concevable que ces hausses de prix à venir soient majeures dans ces deux pays.