Acheter dans l'immobilier : Le bon moment et les bonnes stratégies

Avant le COVID ? C’était trop cher. Après le COVID ? Le marché serait en train de s’effondrer. Mais alors, c’est QUAND, le bon moment pour acheter ? Et surtout, est-ce un investissement malin ?

Demandez simplement  à vos parents : depuis que vous êtes né, l’immobilier (parisien notamment) ne cesse de grimper. Ils se rappellent encore avec émotion de l’époque où les appartements coûtaient 15 000 francs du m2 (on a bien dit francs). Alors que vous, même avec votre salaire, un apport solide, ou celui de Virgil, vous hésitez encore à vous lancer… 

Donc l’immobilier, valeur sûre ? Les prix peuvent-ils continuer de monter sans jamais redescendre ? Faut-il y aller maintenant, attendre… ou renoncer à jamais ?

L'immobilier va toujours monter à long terme

L’ingénieur Français Jacques Friggit a consacré sa vie à l’étude des prix de l’immobilier. Il est carrément remonté jusqu’au Moyen-Âge. Et grâce à lui, on sait par exemple que depuis 1200, le prix de l’immobilier au centre de Paris a été multiplié par… 225. 

Ça s’explique en fait assez facilement : les immeubles atteignent vite une hauteur maximale. Passé 5 ou 6 étages, l’expansion vers le haut devient difficile (à moins bien sûr de faire des barres d’immeuble ou des gratte-ciel, ce qui est rarement du goût des collectivités et des locaux). Dès lors, il ne reste plus qu’à s’étaler vers l’extérieur — à l’horizontal. Les immeubles situés les plus au centre de ce phénomène de péri-urbanisation concentrique deviennent alors plus chers.

Maintenant, même s’il est certain qu’à long terme, l’immobilier grimpera, cela ne le met pas à l’abri de variations à court terme. La guerre de 100 ans ou la Peste Noire ont ainsi laissé quelques mauvais souvenirs aux investisseurs de l’époque… Et il est encore trop tôt pour juger de l’effet du COVID-19 sur le marché de l’immobilier.

Donc concrètement, j’achète, ou pas ?

On peut tout aussi bien traverser des périodes fastes (comme depuis 2000) ou des années terribles (comme au début des années 90). Et personne ne peut dire quand ces mini krachs immobiliers se produisent. Au Japon, le foncier résidentiel ne s’est toujours pas remis de la bulle des années 90 : il est toujours en dessous de son niveau de 1991... 

Pour prendre une décision dans un monde incertain, il y a deux manières de procéder : 

• L’audace du pari : on choisit une hypothèse forte, on opte pour la meilleure option selon ce scénario, en espérant qu’elle se réalise.
• La prudence et l'espérance : on choisit l’option qui est “la moins pire” quel que soit le scénario final, et on se porte en moyenne pas trop mal. 

Et pour choisir entre ces deux méthodes ? Rien de tel qu’une simulation. 

Imaginons : vous achetez aujourd’hui un 45 m2 à 10 k€ du m2. Vous y mettez un apport de 40 000 euros (toutes vos économies) - et empruntez le reste.

Six ans passent. Albus (le chien) et Camille (le bébé) ont tous les deux bien grandi. C’est le moment de voir un peu plus grand.

Au moment de revendre votre premier appart’, faut-il espérer que les prix aient monté ? Et bien en fait, non : tant que vous êtes en période de constitution d’épargne (ou de patrimoine), vous avez intérêt à ce que les prix baissent. Certes, vous allez perdre un peu sur la valeur de votre premier appartement, mais vous pourrez gagner beaucoup sur la valeur du prochain.  

Pour vous en convaincre, voici une simulation de ce que vous pourrez vous acheter dans 6 ans selon 3 scénarios, en supposant que votre salaire ait tout de même pris 5% par an : 

En bref, si vous achetez aujourd’hui, les prix peuvent baisser sans que cela ne vous impacte trop, car vous pourrez acheter plus grand demain. 

Et si je n’avais pas acheté ?

Étudions maintenant un autre scénario : vous épargnez sur Cashbee, en attendant que les prix baissent. Vous aimez vivre dangereusement.

En reprenant notre simulation précédente sur 6 ans, si les prix baissent, le meilleur choix est effectivement d’attendre. Mais si les prix montent, non seulement vous continuerez de payer un loyer pendant tout ce temps, mais le bien que vous pourrez vous acheter sera radicalement plus petit, et Camille n’aura pas la chambre de ses rêves.

Conclusion

Est-ce le bon moment pour acheter ? On n’en sait rien.  

En revanche, ce qu’on peut vous dire, c’est qu’il faut voir votre projet immobilier comme un plan épargne retraite. Le jour où votre crédit est remboursé, vous pouvez soit y vivre gratuitement, soit le louer. Alors à moins d’être un investisseur en quête d’importante plus-value à court-terme, l’immobilier est sans doute une bonne idée. La vraie valeur de votre appart’ réside dans les loyers économisés, et dans la constitution de votre patrimoine. Et pour ça, rien de tel que l’achat.

Si vous avec encore un petit doute, rappelez vous que même si l’immobilier japonais s'est cassé la figure, à Ginza, le mètre carré monte jusqu’à 390 000 euros. Et à cette adresse, on trouve… une papeterie fondée en 1663. Quand on vous dit qu’il faut investir sur le long terme !