Faut-il investir en immobilier en 2025 ?

L'immobilier a longtemps été considéré comme une valeur refuge pour les investisseurs. La classe d’actifs est très appréciée en France, où les épargnants la perçoivent comme offrant à la fois stabilité et potentiel de plus-value à long terme. 

Cependant, les récentes turbulences économiques et les changements structurels dans certains secteurs de l’immobilier ont remis en question cette réputation. 

Alors, serais-ce le bon moment pour investir (à nouveau) dans l'immobilier ? Examinons les arguments pour et contre, avant de conclure sur les opportunités potentielles à saisir, notamment via le placement en pierre papier.

L'investissement immobilier a souffert

Correction du marché immobilier de bureau

L'un des secteurs les plus touchés par la crise récente est l'immobilier de bureau. La généralisation du télétravail et la réduction des espaces de travail par de nombreuses entreprises ont entraîné une baisse significative de la demande. 

Dans certaines grandes villes, les taux de vacance ont atteint des niveaux record, exerçant une pression à la baisse sur les loyers et les valorisations. Ainsi, la société conseil Deloitte indique que le taux de vacance des surfaces de bureaux à La Défense (en banlieue parisienne) a augmenté de 5 % avant la crise de la Covid à 14,5 % à fin 2023. Selon Deloitte, le chiffre atteint même 19 %, quand on y ajoute les surfaces de bureaux libérées qui ne sont pas encore en phase de commercialisation.

Or, par construction, ces locaux inoccupés ne génèrent pas de loyers. Ce qui a donc conduit à une réduction (voire une élimination) de la rentabilité de certains portefeuilles immobiliers, très exposés à l’immobilier de bureau.

Hausse des taux d'intérêt

En 2022 et 2023, les banques centrales (dont notamment la Banque Centrale Européenne), pour lutter contre l'inflation, ont adopté des politiques de remontée de taux agressives. Cette hausse des taux a eu un impact direct sur le marché immobilier. Car des taux plus élevés impliquent des coûts d'emprunt plus importants pour les acquéreurs qu’ils soient particuliers ou investisseurs professionnels. Ce qui pèse sur la rentabilité des investissements immobiliers et freine la demande.

En France, pour les acheteurs particuliers le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 1,06% en décembre 2021 à 3,23% en juin 2023, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Cette hausse significative réduit le pouvoir d'achat immobilier des ménages. Cela a fait baisser le nombre de transactions immobilières de façon significative et a conduit à une baisse des prix dans certains marchés.

La hausse des taux renchérit aussi de beaucoup le coût de financement des promoteurs immobiliers. Or, certains s’étaient lancés dans des projets de développement immobilier sans anticiper ce changement fondamental.

Incertitudes économiques

À cela s’ajoute l'environnement économique actuel, qui reste incertain. Le guerre en Ukraine, le conflit au Moyen-Orient et l’incertitude politique et fiscale en France pèsent sur l’activité économique. Cela conduit à des risques de récession et pèse sur la confiance des consommateurs, dont certains retardent leurs projets immobiliers. 

Cette incertitude peut aussi freiner les décisions d'investissement d’investisseurs institutionnels, ce qui réduit un peu plus le volume d’activité et les ventes d’actifs immobiliers.

Nouvelles réglementations

Enfin, de nouvelles réglementations, notamment en matière d'efficacité énergétique des bâtiments, peuvent imposer des coûts supplémentaires aux propriétaires de biens énergivores. Par exemple, la loi Climat et Résilience impose des travaux de rénovation énergétique pour les logements les moins performants, ce qui peut représenter un investissement conséquent pour les propriétaires. Cela a sans doute contribué à la pression sur les prix (de ce type de bien).

Serait-ce une opportunité pour profiter d’un rebond possible ?

Malgré ces défis, plusieurs facteurs suggèrent que l'investissement immobilier peut - de nouveau - être attractif. Et que le moment pourrait être opportun de s’intéresser à cette classe d’actifs de nouveau, afin de profiter de son (possible) rebond.

Correction des prix comme opportunité

La baisse des prix dans certains secteurs, notamment l'immobilier de bureau, peut représenter une opportunité pour les investisseurs avisés. Les actifs de qualité dans des emplacements attractifs, peuvent aujourd’hui être acquis à des prix plus significativement plus bas qu'il y a quelques années.

Dans le monde des Sociétés Civiles en Placement Immobilier (SCPI), celles qui ont été créées plus récemment sont moins impactées par la revalorisation à la baisse des actifs et réalisent une collecte plus dynamique, ce qui leur donne également davantage de moyens pour investir. Et cela à un moment où certaines SCPI plus anciennes sont sous pression pour vendre une partie de leurs portefeuilles immobiliers, afin de pouvoir faire face aux demandes de remboursement de parts de certains de leurs investisseurs.

Demande locative résidentielle soutenue

Contrairement à l'immobilier de bureau, le secteur résidentiel continue de bénéficier d'une demande soutenue dans de nombreuses régions. En effet, la baisse des prix en France en moyenne, cache de grandes disparités entre les régions et les villes. La pénurie de logements dans plusieurs villes et les zones les plus attractives maintient une pression à la hausse sur les loyers.

L'immobilier comme protection contre l'inflation

Historiquement, l'immobilier a souvent été considéré comme une bonne protection contre l'inflation. Les loyers ont tendance à augmenter avec l'inflation à long terme, la plupart des contrats de location contenant des clauses qui indexent les loyers sur l’inflation. Cela préserve le pouvoir d'achat des investisseurs.

Dans l’environnement incertain actuel, cette protection structurelle stimule la demande des investisseurs pour cette classe d’actifs.

Diversification du portefeuille

L'immobilier reste un excellent moyen de diversifier un portefeuille d'investissement, offrant une alternative aux actions et aux obligations. Cette diversification peut aider à réduire le risque global d'un portefeuille, surtout à un moment où de nombreuses actions s’échangent à des valorisations historiquement élevées.

Signes de stabilisation du marché

Au-delà de ces avantages structurels qu’offre le placement en immobilier, l’investissement en pierre papier pourrait vous permettre de bénéficier d’un retournement (possible) du marché.

En effet, certains indicateurs suggèrent une stabilisation, voire un début de reprise dans plusieurs segments du marché immobilier :

• En France, selon l'indice Notaires-INSEE, les prix des logements anciens ont baissé de 1,6% et de 0,5% au 1er et au 2nd trimestre de 2024 respectivement. Mais au 3ème trimestre, ils restent quasiment stables à -0,1%.

• Dans le secteur du bureau, on observe une demande croissante pour des espaces de qualité, bien situés et répondant aux nouvelles normes environnementales, ce qui pourrait soutenir les valorisations des meilleurs actifs. 
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• Certains secteurs très spécifiques, comme les résidences en co-living ou encore les centres de stockage de données, ont le vent en poupe. Ce qui permet aux SCPI diversifiées (qui investissent dans de nombreux types d’immobilier différent) de tirer leur épingle du jeu.

D’un point de vue macro-économique, après avoir vaincu l’inflation, la BCE a entamé son cycle de baisse des taux dans le courant de 2024. Elle a réduit ses taux directeurs à 3 reprises de 0,25%, en juillet, septembre et en octobre, ramenant ainsi ses taux directeurs de 4% à 3,25%. Les économistes s’accordent à dire que ce cycle se poursuivra dans les trimestres à venir.

Cette baisse des taux commence déjà à avoir un impact favorable sur les conditions d’emprunt des acquéreurs immobiliers, qu’ils soient particuliers ou professionnels. Elle devrait donc stimuler les opérations immobilières, et, indirectement, soutenir le rebond du marché immobilier plus largement.

L'opportunité de l'immobilier papier

Dans ce contexte, l'investissement en immobilier papier, notamment via des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), peut représenter une alternative intéressante. Ces véhicules offrent en effet plusieurs avantages importants.

Diversification et mutualisation des risques

Comme déjà évoqué ci-dessus, les SCPI permettent d'investir dans un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers, répartissant ainsi les risques sur différents types de biens et zones géographiques.

Cela protège aussi l’investisseur contre le risque de vacance.

Accessibilité

Avec des tickets d'entrée souvent inférieurs à 10 000 euros, les SCPI rendent l'investissement immobilier accessible à un plus grand nombre d'épargnants. En occurrence, chez Cashbee un investissement en SCPI est possible dès 2 000 euros.

Gestion professionnelle

Les SCPI sont gérées par des professionnels de l’immobilier qui s'occupent de la sélection et l’acquisition des biens, de leur gestion locative et de l'entretien des immeubles, libérant l'investisseur de ces contraintes.

Certes, ces professionnels doivent être rémunérés (à travers les commissions que vous versez quand vous investissez dans des SCPI), mais cela représente un gain de temps gigantesque pour l’épargnant.

Rendements attractifs

En choisissant parmi la centaine de SCPI existantes, il est possible d’identifier celles dont les portefeuilles d’actifs sont diversifiés (par type de bien mais aussi par géographie) et surtout, celles qui disposent de beaucoup de liquidités pour profiter des prix d’achat attractifs qui peuvent exister actuellement.

Cashbee a fait cet exercice pour vous et a retenu huit SCPI parmi les plus performantes et financièrement saines. 

En ce faisant, il est possible de trouver des SCPI dont les rendements visés sont attractifs (entre 5% et 7% net par an).

Potentiel de plus-value

Outre les revenus locatifs, ces SCPI offrent, selon nous, un potentiel de plus-value à long terme sur la valeur des parts. Soyons clairs, cette plus value n’est pas certaine, et tout investissement comporte un risque de perte en capital. Mais, une fois de plus, une sélection minutieuse des SCPI les plus performantes maximise les chances d’une appréciation de votre capital dans le temps.

Conclusion

Alors, est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier ? La réponse n'est pas univoque et dépend largement des objectifs et de la situation de chaque investisseur. Cependant, plusieurs éléments suggèrent que des opportunités existent sur le marché actuel :

1. La correction des prix dans certains secteurs offre des points d'entrée intéressants pour les investisseurs capables d'identifier les bonnes opportunités.
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2. La demande locative reste soutenue dans le secteur résidentiel, offrant des perspectives de revenus stables.
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3. L'immobilier continue de jouer un rôle important dans la diversification des portefeuilles et la protection contre l'inflation.
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4. Les signes de stabilisation du marché suggèrent que nous pourrions être proches d'un point bas, offrant un potentiel de plus-value à moyen et long terme.

Dans ce contexte, l'investissement en immobilier papier, notamment via des SCPI, peut représenter une solution attractive pour les investisseurs souhaitant s'exposer au secteur immobilier tout en bénéficiant d'une diversification et d'une gestion professionnelle.

Cependant, il est crucial de rappeler que tout investissement comporte des risques. Les SCPI ne font pas exception :

• Le capital n'est pas garanti et la valeur des parts peut fluctuer à la baisse comme à la hausse.
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• La liquidité peut être limitée, avec des délais de revente des parts parfois longs.
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• Les rendements passés ne garantissent pas les performances futures.
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• Les frais de gestion et de souscription peuvent impacter la performance globale de l'investissement.

En conclusion, bien que le marché immobilier actuel présente des défis, il offre également des opportunités pour les investisseurs avisés. L'immobilier papier, et en particulier les SCPI, peut constituer une voie intéressante pour s'exposer à ce secteur, à condition de bien comprendre les risques associés et d'adopter une perspective d'investissement à long terme. 

Il nous semble particulièrement pertinent dans un contexte aussi complexe de bien analyser les caractéristiques spécifiques des nombreuses SCPI qui existent, afin de distinguer celles qui sont optimalement positionnées pour bénéficier des conditions de marché actuelles. 

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Nos spécialistes ont fait l’exercice. Ils ont sélectionné huit SCPI qui nous paraissent offrir des perspectives de rendement attractifs.

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Comme pour tout investissement, le conseil d'un professionnel est recommandé avant de prendre une décision. Car tout investissement comporte un risque de perte en capital. Nos conseillers sont d’ailleurs à votre disposition pour vous guider dans vos projets de placement immobilier.