Conseils pour un investissement immobilier réussi

Les Français aiment la pierre, et c’est tout naturel. Primo, être propriétaire de sa résidence principale évite de payer un loyer. Deuxio, l’immobilier est une classe d’actifs dont la valeur a plutôt tendance à augmenter, et dont les loyers rapportent une rente ! Nous nous concentrons dans cet article sur ce second point. Voici quelques conseils pour un investissement immobilier réussi !

Investir en direct ou via des fonds immobiliers ?

Il y a deux moyens d’investir dans l’immo. Le premier est de constituer vous-même votre portefeuille — et donc acheter les biens « en direct ». Le second est d’acheter des parts dans des fonds spécialisés. Ces fonds, typiquement des SCPI, investissent “pour vous” dans l’immobilier et vous proposent d’acheter une petite partie de leur parc, en échange d’un retour sur investissement…

L’avantage de ce second cas est qu’il vous évite de gérer vous-même les biens. Vous gagnez du temps, et diversifiez presque automatiquement votre portefeuille. Mais cette stratégie a un coût, car l’intermédiaire – le gestionnaire du fond – se rémunère et facture des commissions. Du reste, vous ne pouvez pas vraiment choisir les biens sur lesquels vous investissez.

C’est pourquoi la plupart des investisseurs immo se concentrent sur le premier scénario, quitte à gérer eux-mêmes leurs placements immobiliers, de la sélection à la location, puis parfois à la revente. Si c’est votre cas, il s’agit alors de trouver un bien rentable.

Trouver un bien immobilier rentable

1. Définir sa stratégie

On peut passer sa vie à chercher des biens immobiliers. Pour aller vite, l’idéal est de se préparer un plan, à l’avance.

Quelques questions méritent d’être posées à cet effet. À commencer par les raisons pour lesquelles vous souhaitez acheter. Est-ce pour avoir un complément de revenus en vue de la retraite ? Est-ce pour acheter, rénover, puis revendre ? Ou est-ce tout simplement pour léguer un patrimoine à vos enfants ? L’horizon de placement est important.

Pensez aussi à vérifier votre capacité d’emprunt auprès d’une ou plusieurs banques. Cela vous évitera de perdre du temps sur des biens certes attractifs, mais tout simplement hors budget.

Enfin, réfléchissez au type de bien. Pour un même budget, on peut par exemple acheter plusieurs petits appartements neufs, une seule grande maison plus ancienne, des bureaux, ou même une série de places de parking. Ce choix a son importance.

2. Faire des recherches efficaces

Maintenant que vous avez défini votre horizon de placement, votre budget et le type de bien que vous recherchez, c’est le moment de chercher la perle rare.

Et pour cela : internet est votre ami. Des portails immobiliers comme Leboncoin ou SeLoger sont d’exellents points de départ et vous feront gagner un temps précieux. Attention toutefois à ne pas se noyer sous le volume d’annonces ! Il n’est pas forcément judicieux de faire des recherches sur tous les sites. Concentrez vous sur les 2 ou 3 plus gros.

Optimisez votre recherche en entrant des critères qui permettront au site de « faire le tri ». Soyez précis, les moteurs de recherche sont faits pour. Et mettez en place des alertes automatiques. Vous serez averti à chaque nouvelle annonce qui correspond à vos critères.

Dans certains cas les résultats de recherche iront jusqu’à afficher la rentabilité locative du bien en question, comme le rendement brut espéré par exemple.

3. Calculer la rentabilité

Ça y est, vous avez trouvé quelques pistes, il est temps d’en vérifier la rentabilité. La bonne nouvelle, c’est qu’il existe de nombreux simulateurs en ligne qui s’occupent de faire les maths à votre place. Le simulateur de Rendement Locatif par exemple va jusqu’à recommander le type de régime fiscal à privilégier, pour optimiser votre rendement net.

Il suffit de renseigner le coût du projet (incluant les frais, et les coût d’éventuels travaux), le rendement brut, ainsi que le rendement net et le reste est automatique. Il ne reste plus qu’à comparer les différentes opportunités entre elles, et identifier la plus rentable.

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En conclusion, investir dans la pierre peut être un excellent moyen de placer une partie de son épargne long terme. Un bien immobilier peut donner un rendement stable et attractif sur de longues périodes. Mais comme pour tout investissement, cela demande une certaine rigueur dans l’élaboration de votre stratégie et l’évaluation des opportunités.