Coût réel d'un achat immobilier : Frais, prêt, installation inclus

Le montant global d'un achat immobilier comprend de nombreux frais annexes qui peuvent avoir un goût de mauvaise surprise s’ils ne sont pas anticipés ! Décortiquons ensemble les composantes de l’enveloppe.

Quel est le prix de vente réel d’un bien ?

Pour vendre un bien, la plupart des propriétaires font appel à une agence immobilière. Cette agence va décharger le vendeur d’un certain nombres de tâches administratives en échange d’une commission. La bonne nouvelle, c’est que ces frais, dits “d’agence”, sont automatiquement intégrés dans le prix de l’annonce. 

Mais c’est tout de même un paramètre à surveiller de près : les frais sont fixés librement par les agences et fluctuent entre 3 et 10% du prix de vente, pour les agences traditionnelles; ou d’un forfait fixe de quelques milliers d’euros, pour des néo-agences comme Hosman. Le prix d’un même bien peut donc varier d’une agence à l’autre. Et quelques pourcents sur un bien à plusieurs centaines de milliers d’euros peuvent vite représenter beaucoup d’argent. 

D’où l’importance de différencier le prix net vendeur et le prix FAI (frais d’agence inclus). Le prix net vendeur est basé sur les prix du marché et correspond au montant réel perçu par le vendeur à la suite de la transaction. Le prix de vente FAI comprend le prix net vendeur ET la commission d’agence immobilière.

Bon à savoir : Pour une valeur vénale donnée, soit le prix correspondant au marché, si la commission d’agence immobilière est faible, le prix net vendeur sera alors plus élevé.

Par ailleurs, les frais d’agence peuvent être à la charge du vendeur, de l’acquéreur ou encore être partagés. Techniquement, ça ne change rien au prix du bien affiché sur l’annonce. Mais cela influe sur le règlement des frais de notaire (on y vient). Si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, il paiera les frais de notaire en fonction du prix de vente FAI et non du prix net vendeur.

Bien sûr, si le bien qui vous intéresse n’est pas vendu par une agence, vous ne serez pas soumis aux frais sus-mentionnés. Mais veillez toutefois à ne pas surpayer le bien immobilier en question, faute d’intervention d’un expert immobilier.

Régler les frais de notaire 

Il faut maintenant prendre en compte les frais de notaire, aussi appelés frais d’acquisition. Il correspondent en moyenne à 7% du prix du bien, et, contrairement aux frais d’agence, se calculent en plus du prix de l’annonce.

Dans la majorité des cas, ces frais de notaire sont à la charge de l’acheteur et sont obligatoirement réglés en totalité lors de la signature de l’acte de vente. Sans acte notarié, pas de transaction immobilière possible : il s’agit de certifier le changement de propriété et d’assurer la sécurité juridique de la transaction immobilière. Vu le prix de certains biens, ce n’est pas du luxe. 

À la suite de ce travail, le notaire perçoit des honoraires versés lors de la signature de l’acte de vente. Mais en réalité, la majorité des frais dits “de notaire” vont à l’Etat sous forme de taxes et impôts — notamment les droits de mutation.

Bon à savoir : À Paris, la plus value que vous réaliserez à la vente de votre bien vous remboursera le plus souvent les frais de notaires déboursés à l’achat. 

Simulation des frais de notaire 

Dans les grandes lignes, pour un appartement vendu sans agence au prix 500 000 euros, comptez 535 000 euros, frais de notaire inclus.

Si le bien en question est vendu au même prix par une agence immobilière traditionnelle, il est probable que le calcul “en coulisses” soit le suivant :

Prix de l’appartement (net vendeur) = 475 000€ 

Commission de l’agence = 25 000€

À partir de là, deux scénarios sont possibles.

• Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, les frais de notaire seront de 475 000 x 7% = 33 250 euros. Soit 533250 au total, frais de notaire inclus.
  

• S’ils sont à la charge de l’acheteur, les frais de notaire seront de 500 000 x 7% = 35 000€. Soit 535000 au total, frais de notaire inclus.
  

Le vrai coût de votre prêt immobilier

La majorité des acheteurs financent leur acquisition avec un crédit immo. C’est un emprunt bancaire classique, mais plus long et plus cher, car beaucoup plus conséquent. 

Ce qu’on oublie souvent, c’est que les intérêts que vous paierez pendant 20 ans pour le rembourser sont eux aussi à prendre en compte dans le coût de votre acquisition. De même que les frais assortis au traitement de votre dossier.

Il faut donc additionner : le total des intérêts, les frais de dossier bancaire, généralement à hauteur de 1% du montant de l’emprunt, ainsi que le dépôt de garantie auprès de l’établissement de crédit (ce qu’on appelle le plus souvent “apport”)

Et ce n’est pas tout : les crédits immobiliers imposent de souscrire à une assurance emprunteur — pour couvrir l’établissement de crédit en cas d’accident ou de défaut de paiement. Il existe deux types de contrats d’assurance contre ce risque : l’assurance de prêt délégataire calculée en fonction du profil de l’emprunteur, et l’assurance emprunteur groupe à tarif unique, négociée par l’établissement de crédit pour ses clients.

Rassurez-vous : la banque ou le courtier auprès duquel vous déposerez votre dossier a l’habitude et aura prévu tous ces frais annexes dans le montage et dans l’analyse de la faisabilité du projet. 

Et puis, l’installation

Bravo, vous êtes enfin propriétaire ! Mais ce n’est pas tout à fait fini. 

Avez vous pensé aux frais de déménagement ? Aux travaux éventuels ? Certes, vous n’avez pas forcément un piano à queue à monter au cinquième, ni trois murs porteurs à faire tomber, mais même si c’est pour un carrelage et quelques cartons, mieux vaut prévoir quelques milliers d’euros de secours.

Vous devrez aussi vous acquitter chaque année de la taxe foncière, de la taxe d’habitation, et d’un taux d’enlèvement des ordures ménagères. Et si votre nouveau logement se situe dans une copropriété, vous avez deviné : il y a des frais (d’entretien notamment). 

Enfin, il vous faudra souscrire à une assurance habitation. Obligatoire si c’est votre résidence principale, et facultative (mais très recommandée) si vous louez votre bien.

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C’est tout bon ! Maintenant que vous connaissez vraiment le coût d’un achat immobilier, il ne reste plus qu’à trouver la perle rare.