Investir dans l'immobilier: 5 façons différentes

Les Français se passionnent pour l’immobilier depuis bien avant Stéphane Plaza. Et devenir propriétaire continue d’être un objectif majeur pour nombre d’entre nous. Car au-delà de son intérêt premier — habiter dedans ! — les Français perçoivent l’immobilier comme un moyen efficace de constituer leurs patrimoines. 

Mais il existe mille et une façons d’investir dans la pierre, selon qu’on compte ou non y vivre, notre expertise financière et notre appétit pour le risque, le temps et le budget qu’on peut y consacrer. Il était donc temps de faire un petit top 5, qui n’est évidemment pas exhaustif.

Louer son logement sur Airbnb

• Montant minimum à investir : 0 
• Niveau d’expertise requise : 0
• Risque : faible
• Liquidité du placement : non pertinent
• Temps requis : très limité
  

Mettre son logement sur une plateforme de location ne rentre pas véritablement dans le schéma classique de l’investissement immobilier, mais ça y ressemble. Selon une étude du Parisien, il y a avait 600 000 biens sur la seule plateforme Airbnb en France. 

La même étude révèle que le revenu médian de ces loueurs occasionnels était de 2000 euros par an environ, tout en soulignant d’importants écarts entre les prix au mètre carré, la ville de Paris et la Corse étant les destinations les plus chères.

C’est sans aucun doute l’option la plus simple si votre objectif est de générer quelques milliers d’euros. Mais elle n’a pas que des avantages.

Tout d’abord, pendant que vous louez votre appartement — s’il s’agit de votre résidence principale — vous devez vous-même trouver, et donc potentiellement financer, un autre toit. Il y a ensuite la question de la confiance. Laisser de parfaits inconnus vivre sous votre toit peut faire peur à certains. Et il y a enfin le sujet de la logistique : trouver un voisin ou un concierge qui puisse gérer la remise des clés, organiser le passage d’une équipe de ménage. Bref, ça peut devenir un projet.

Par ailleurs, la réglementation qui encadre les locations meublées de courte durée est assez stricte. Il est interdit de louer un logement plus de 120 jours par an par exemple. Et si vous êtes locataire, il faudra obtenir l’accord de votre propriétaire avant de pouvoir publier une annonce. 

La (sous-)location de courte durée est donc relativement simple à mettre en place, mais elle demande un minimum d’organisation et de confiance. Attention aussi aux frais indirects, qui vont au-delà des commissions prélevées par la plateforme. 

L’achat locatif

• Montant minimum à investir : significatif
• Niveau d’expertise requise : grande
• Goût pour le risque : élevé
• Liquidité : réduite
• Temps requis : initialement significatif
  

Là c’est du sérieux. Le but du jeu est d’acheter en direct un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) et de le(s) louer par vous même. Ça tient en une phrase, mais c’est plus facile à dire qu’à faire. Qu’on achète des parkings, des commerces ou des appartements, il faut s’y connaître un minimum en immobilier. Les prix au mètre carré varient selon de très nombreux facteurs (quartier, exposition, étage, accessibilité, proximité des transports publics et des écoles, niveau des charges, espace extérieur, qualité des parties communes, etc.), et c’est bien le prix d’achat qui va largement influer sur le rendement locatif généré.

Au-delà de l’étude du marché, l’acquisition d’un bien immobilier passe par un processus administratif chronophage et coûteux. L’acquisition d’un bien locatif nécessite souvent un emprunt immobilier. Il faut donc prendre en compte le temps et les démarches nécessaires auprès des banques pour l’obtenir dans les meilleures conditions. Les frais de notaire représentent environ 8% dans l’ancien et 2 à 3% dans du neuf. Et c’est sans compter le coût des travaux éventuels à effectuer avant de pouvoir louer un bien. L’ensemble de ces dépenses doit être inclus dans les calculs de rentabilité.

Les charges s’allègent mais ne disparaissent pas une fois le locataire trouvé. De menus accidents finissent toujours par se produire (fuite d’eau, pannes en tout genre,...). Vous ne pourrez non plus éviter les travaux d’entretien ou de réfection du bâtiment. À son départ, rebelote : il faut remettre le bien en état, en espérant pouvoir rapidement trouver un nouveau locataire. Car tant que le bien reste vide, il ne rapporte plus rien, alors que les charges, elles, continuent de courir.

Enfin, notons qu’un investissement en immobilier locatif n’est pas liquide. Vous ne pouvez pas récupérer la valeur de votre bien en un claquement de doigts. Si vous décidez de le vendre, il faudra d’abord trouver un acquéreur. Si votre bien est très demandé — un trois pièces clair et refait, en étage élevé, dans un quartier prisé de Paris — cela peut aller très vite. Mais dans d’autres cas, cela peut prendre des mois, voire des années. Et vos acheteurs potentiels essaieront toujours de tirer le prix vers le bas.

Les foncières cotées

• Montant minimum à investir : modeste
• Niveau d’expertise requise : grande
• Goût pour le risque : moyen
• Liquidité : élevé
• Temps requis : modeste
  

Il est possible d’investir dans l’immobilier via la bourse. Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC), souvent appelés “foncières cotées” ne sont ni plus ni moins que des gestionnaires de parcs immobiliers dont on peut acheter des actions sur le marché. Fin août 2020, il y en avait 24, mais dans la pratique, la plupart des échanges se concentrent sur une dizaine d’entre elles, comme Unibail ou Gecina par exemple.

Les avantages offerts par ces foncières cotées sont multiples : en plaçant une somme relativement faible (une action d’Unibail vaut moins de 70 euros aujourd’hui, celle de Gecina s’échange à moins de 120 euros) l’épargnant peut acquérir une part dans un portefeuille très diversifié d’immobilier, diminuant ainsi son risque. Comme pour toutes les actions cotées, les actionnaires peuvent librement vendre ou acheter des actions tous les jours ouvrés, aux prix affichés. Cette façon d’investir dans la pierre est donc très liquide. 

Attention toutefois : s’il est facile d’acheter et de vendre les foncières, la variation des cours de bourse peut être élevée. Ainsi, en un an, le cours de Gecina a touché un plus haut à 130 euros, mais aussi un plus bas à 104 euros.

Le statut fiscal des foncières cotées est particulier car elles opèrent sur le principe de la transparence fiscale. Selon celui-ci, elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés, parce qu’elles doivent distribuer 95% de leurs bénéfices annuels nets et 60% des plus-values éventuelles dans un délai de trois ans. Ce qui donne typiquement lieu à des dividendes très réguliers pour leurs actionnaires. Précisions qu’en raison de ce statut particulier, les actions des foncières ne peuvent pas être logées dans un Plan d’Épargne en Actions (PEA).

Enfin, il est possible de sélectionner les foncières cotées selon leur spécialisation. Gecina investit essentiellement dans des bureaux parisiens, là où Covivio possède un portefeuille d’immobilier pan-Européen par exemple.

Pour conclure : les foncières cotées présentent un bon ratio mise de départ / diversification / rendement / liquidité. Mais ce dernier s’obtient au prix d’une volatilité qui peut être forte. À ne pas forcément conseiller aux investisseurs les plus défensifs donc.

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

• Montant minimum à investir : modeste
• Niveau d’expertise requise : moyenne
• Goût pour le risque : moyen
• Liquidité : variable selon les SCPI et les conditions de marché
• Temps requis : limité

On dit souvent qu’une SCPI mutualise l’investissement immobilier. Et c’est le cas. Une Société Civile de Placement Immobilier est une entreprise qui achète et gère des immeubles à usage locatif pour le compte d’épargnants individuels, appelés « associés ». 

Les associés d’une SCPI deviennent ainsi indirectement et collectivement « propriétaires » des biens immobiliers inclus dans le portefeuille. La SCPI s’occupe de la gestion des biens, de l’achat à l’entretien des immeubles, en passant par l’identification des locataires et l’encaissement des loyers. En contrepartie, les associés paient des frais de gestion aux gestionnaires du véhicule — on dit véhicule financier.

Tout comme les foncières cotées, une SCPI peut se spécialiser, et concentrer ses investissements sur certains types d’immobilier, comme les bureaux, les maisons de retraite ou les entrepôts par exemple. Mais même spécialisée, une SCPI expose ses associés à un risque immobilier diversifié car elle gère des dizaines voire centaines de biens.

La SCPI a vocation à verser des revenus à ses associés régulièrement, grâce aux loyers qu’elle collecte et parfois, aux plus-values réalisées sur la vente d’un bien immobilier. Pour les associés, ces revenus sont à mettre en balance avec des frais de deux types : les frais d’entrée (de 9 à 10% habituellement), prélevés au début du placement, suivi des frais de gestion (de 2 à 3% environ) prélevés annuellement.

Ces frais sont “acquis au fonds”, ce qui signifie qu’ils lui servent pour faire face aux frais associés aux achats d’immeubles. Leur niveau élevé s’explique par le fait que la SCPI doit notamment payer les commissions d’agence immobilière ainsi que les frais de notaires. 

Niveau liquidité maintenant, une SCPI présente une certaine inertie. Tout d’abord, à l’achat. Il n’est pas rare de se voir imposer une période de plusieurs années pendant laquelle les retraits ne sont pas autorisés. De toutes les façons, que le capital soit formellement bloqué ou non, les investisseurs n’ont pas intérêt de vouloir récupérer leurs fonds trop rapidement, puisqu’il faut du temps pour récupérer les frais initiaux élevés.

Plus tard, la liquidité théorique est mensuelle, le prix des parts étant à cette occasion fixé en fonction de l’offre et de la demande. Mais si les requêtes de remboursement excèdent les demandes d'investissement, alors le fonds est en droit de retarder les retraits demandés (puisqu’il lui faudra plusieurs mois pour vendre certains biens immobiliers de son parc, et ainsi rembourser les investisseurs qui le souhaitent).

En bref, la SCPI est un excellent moyen d’investir dans un portefeuille immobilier diversifié, et génère un revenu stable pour finalement assez peu d’efforts. Il s’agit en revanche d’un placement à long terme, moyennement liquide.

Les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier)

• Montant minimum à investir : modeste
• Niveau d’expertise requise : moyenne
• Goût pour le risque : moyen
• Liquidité : élevée
• Temps requis : limité
  

L’OPCI est le petit frère de la SCPI. Né en 2008, il donne lui aussi accès à des placements immobiliers diversifiés et peu chronophages. Et son objectif est, ici aussi de générer des bénéfices via les loyers d’une part, et l’appréciation des actifs sous gestion d’autre part. 

À la différence des SCPI, il doit cependant se soumettre à certaines règles. Les OPCI doivent en effet investir selon les proportions suivantes :

• Au moins 60% en actifs immobiliers ;
• 35% maximum en actifs divers, et
• au-moins 5% en actifs liquides (comme par exemple des dépôts bancaires).

Ce sont ces investissements en actifs divers et les 5% de liquidités qui permettent à l’OPCI d’offrir une disponibilité bien meilleure qu’une SCPI. Si les retraits surpassent les placements, ce sont ces poches plus liquides (dépôts à vue, titres de foncières cotées…) qui permettent au gestionnaire de rapidement satisfaire les demandes de remboursement.

Un OPCI propose également des frais d’entrée moins élevés, quelques pour-cents tout au plus, dans la mesure où il n’investit qu’une partie de son portefeuille dans des biens immobiliers, il subit structurellement moins de frais liés à ces achats (frais de notaires etc.). 

L’OPCI est un support mixte qui combine les avantages des actifs immobiliers avec le confort d’usage d’actifs financiers plus liquides. Pour autant, les frais d’entrée de l’OPCI font qu'il n’est véritablement intéressant qu’à moyen ou long terme. Et le fait que ce placement soit typiquement logé dans une enveloppe assurance vie incite aussi l’épargnant à viser loin (pour profiter du cadre fiscal avantageux après 8 ans).

Attention : comme pour les foncières cotées et les valeurs de parts de SCPI, la valeur des parts d’un OPCI peut fluctuer, à la hausse comme à la baisse. Ces variations (appelées volatilité) sont typiquement plus importantes pour les OPCI du fait de la part liquide qui évolue au gré des marchés financiers.

Il nous semble néanmoins que cet instrument constitue un bon mix, notamment pour des épargnants qui n’ont ni le temps, ni l’expertise requise pour investir dans de l’immobilier locatif en direct. En outre, cet investissement peut être effectué de façon responsable, dans la mesure où il existe des OPCI labellisés Investissement Socialement Responsable (ISR). 

Qui sait ? Peut-être que Cashbee ajoutera bientôt une nouvelle brique (sans mauvais jeu de mot) à son offre d’épargne ?