Usufruit SCPI

La notion juridique d’usufruit est un des deux droits issus du démembrement d’une propriété ou d’un bien immobilier. Dans le cadre d’un investissement en SCPI, l’usufruitier acquiert uniquement le droit de percevoir les revenus locatifs générés par les actifs immobiliers de la SCPI, sans être propriétaire des parts en pleine propriété.

Fonctionnement

On applique souvent le démembrement entre les droits aux revenus locatifs et les droits de propriété dans le cadre des investissements en SCPI. Lorsque vous achetez l’usufruit de parts de SCPI, vous percevez les loyers générés par les biens de la SCPI pour une durée prédéterminée, généralement entre 5 et 20 ans. À la fin de cette période, vos droits d’usufruit expirent et les parts reviennent au nu-propriétaire. Le nu-propriétaire est le propriétaire des biens immobiliers gérés par la SCPI. C’est lui qui récupère la pleine propriété des actifs immobiliers à la fin de la période de démembrement.

Le prix de l’usufruit est logiquement décoté par rapport à celui des parts en pleine propriété. Par exemple, si vous achetez un usufruit temporaire pour une durée de 10 ans, le coût peut représenter 20% à 40% de la valeur des parts, en fonction de la durée et des conditions de marché.

Avantages de l’usufruit en SCPI

1. Revenus immédiats
   L’usufruit permet de percevoir des revenus locatifs dès l’acquisition des parts. Cela peut être intéressant pour les investisseurs recherchant un complément de revenu rapide, comme les retraités.
2. Fiscalité optimisée
   Les revenus perçus en tant qu’usufruitier ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), car vous ne possédez pas la pleine propriété des parts. De plus, ils peuvent être compensés par des déficits fonciers.
3. Investissement à moindre coût
   Le prix d’achat de l’usufruit est réduit par rapport à l’acquisition de la pleine propriété, ce qui permet d’investir dans des SCPI de qualité avec un budget plus modeste.
4. Utilisation dans une stratégie d’entreprise
   Les entreprises peuvent acquérir l’usufruit de parts pour placer leur trésorerie et bénéficier de revenus complémentaires.

Inconvénients de l’usufruit SCPI

1. Durée limitée
   L’usufruit n’est valable que pour une période donnée. Une fois celle-ci expirée, l’investisseur perd tout droit sur les parts.
2. Aucune plus-value sur l’appréciation des biens immobiliers
   Contrairement à la pleine propriété, l’usufruitier ne bénéficie pas d’une possible ré-valorisation du prix des parts de SCPI.

Usufruit SCPI et démembrement : une combinaison stratégique

L’usufruit SCPI est indissociable de la stratégie de démembrement. Dans cette approche, deux parties se partagent les droits de propriété :

• Le nu-propriétaire, qui détient les parts (et qui est donc légalement le propriétaire des biens immobiliers) sans percevoir de revenus.
• L’usufruitier, qui perçoit les loyers.

Le démembrement est souvent utilisé dans une optique de transmission de patrimoine ou d’optimisation fiscale.

À qui s’adresse l’usufruit SCPI ?

• Les investisseurs à court ou moyen terme : Ceux qui recherchent des revenus immédiats pour financer un projet ou compléter leurs revenus.
• Les entreprises : Elles peuvent placer leur trésorerie dans des SCPI via l’usufruit et générer un rendement attractif sur leur trésorerie excédentaire.
• Les contribuables fortement fiscalisés : L’usufruit permet de réduire l’impact fiscal des revenus grâce à des mécanismes d’amortissement.

Exemple concret

Imaginons que vous achetiez l’usufruit temporaire de 100 parts de SCPI à 25% de leur valeur en pleine propriété qui est de 1 000 euros. Vous investissez donc 25 000 euros au total (le quart de 100 000 euros).

Si chaque part rapporte un revenu annuel de 50€, vous percevrez 5 000€ de revenus par an pendant 10 ans, soit 10 x 5000 = 50 000 euros.

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