Financement des parts de SCPI

L’achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut être réalisé à l’aide de différents moyens de financement. Chaque option offre des avantages spécifiques, adaptés aux objectifs et à la situation financière de l’investisseur. Mais il s’agit aussi d’être conscient des risques associés à chaque stratégie de financement possible. 

Que ce soit via un achat comptant, ou à crédit,le choix du financement impacte directement la rentabilité et la fiscalité de l’investissement.

1. Achat comptant

L’achat comptant consiste à acquérir des parts de SCPI en mobilisant des fonds propres. Autrement dit, l’achat comptant se fait en investissant des fonds dont vous disposez, typiquement de l’épargne. Pour une personne morale, il peut s’agir de trésorerie excédentaire, disponible.

Les avantages de l’investissement en achat comptant

Procéder pour un achat comptant est une démarche très fréquente de la part des investisseurs. Il déploient l’épargne qu’ils ont constituée pour la faire fructifier. Cette approche présente plusieurs avantages, dont notamment :  

• Simplicité : Il s’agit de placer de l’argent disponible, sans nécessité d’entreprendre des démarches bancaires.
• Revenus immédiats : Les dividendes perçus ne sont pas affectés par les remboursements d’un crédit.
• Pas de contraintes liées à l’endettement.

L’achat comptant est adapté aux investisseurs disposant d’une épargne significative et disponible qu’ils souhaitent affecter à des placements à long terme. L’investissement en parts de SCPI est une des alternatives possibles et permet à ces épargnants de  diversifier leur patrimoine.

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Les inconvénients associés à l’achat comptant

L’achat comptant présente aussi quelques inconvénients, comme suit : 

• Mobilisation du capital : Les fonds investis ne sont plus disponibles. Cela peut paraître comme une évidence, mais en utilisant l’épargne disponible pour acquérir des parts de SCPI, cet argent ne pourra plus être déployé pour investir dans d’autres actifs. L’investissement en SCPI est donc une opportunité pour viser un certain rendement. Mais dans le même temps, cet investissement représente un coût d’opportunité, car il peut vous faire passer à côté de placements alternatifs, potentiellement encore plus rentables.   
• Pas d’effet de levier : Le rendement net généré par l’achat des parts de SCPI est directement proportionnel au montant investi. Nous verrons qu’un investissement similaire, mais financé par endettement permet d’augmenter le rendement du placement en SCPI (tout en prenant plus de risques)..

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2. Financement à crédit

L’achat à crédit est une stratégie très répandue, permettant de financer tout ou partie de l’acquisition des parts d’une ou plusieurs SCPI via un emprunt bancaire. Le mécanisme consiste à négocier un emprunt avec la banque dont le montant sera dédié à un investissement en parts de SCPI. Comme l’emprunt sera adossé à un actif peu risqué (un portefeuille immobilier), les banques sont prêtes à proposer des emprunts à des tarifs attractifs.

Tant que le taux de l’emprunt est inférieur au taux de rendement obtenu sur l’investissement en SCPI, cette méthode permet de considérablement augmenter votre rendement net.

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Les avantages du financement à crédit

L’obtention d’un emprunt pour financer tout ou partie de votre investissement en SCPI permet de considérablement booster le rendement de votre investissement (rapporté au capitaux propres), tant que les SCPI sélectionnées continuent de distribuer des dividendes et ne rencontrent pas de difficultés particulières. Les avantages de cette méthode de financement se résument comme suit : 

• Effet de levier : Vous investissez un montant supérieur à vos fonds propres, augmentant potentiellement la rentabilité de l’investissement.
• Constitution d’un patrimoine à long terme : Vous utilisez les loyers pour rembourser une partie ou la totalité du crédit, tout en bénéficiant de la valorisation des parts.

Inconvénients :

• Frais d’emprunt : Les intérêts bancaires et les frais de dossier augmentent le coût global. Par ailleurs, la contraction de l’emprunt requiert une ou plusieurs démarches auprès de banques (ce qui peut être chronophage). 
• Engagement financier : Le remboursement du crédit peut représenter une contrainte en cas de baisse des revenus locatifs. C’est-à-dire que dans un scénario adverse, si le portefeuille de la SCPI se détériore et que les loyers générés sur ce portefeuille baissent, les revenus générés par la SCPI peuvent diminuer, parfois fortement. Toujours dans ce scénario, ils peuvent tomber à tel point qu’ils ne suffisent plus pour couvrir les intérêts dus sur l’emprunt contracté par l’investisseur. L’effet de levier se révèle alors être très coûteux, car quel que soit l’évolution des loyers générés sur le portefeuille immobilier de la SCPI, l’investisseur doit honorer le paiement des intérêts sur son emprunt (ainsi que le remboursement de celui-ci à l’échéance de l’emprunt). 

Exemple concret :
Un investisseur achète 100 000 € de parts de SCPI avec un apport de 20 000 € et un crédit de 80 000 € sur 15 ans à un taux d’intérêt de 2 %.

• Dividendes annuels : 5 000 € (rendement brut de 5 %).
• Mensualités de crédit (intérêts + amortissement du capital)  : Environ 540 € (soit 6 480 €/an).
• Résultat : Les loyers couvrent une partie des mensualités, et l’investisseur bénéficie d’un effet de levier sur le patrimoine constitué. On calcul qu’il couvre jusqu’a 75% des mensualités sur 25 ans.

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3. Réinvestissement des dividendes

Certaines SCPI permettent de réinvestir automatiquement les dividendes perçus pour acheter de nouvelles parts.

Avantages :

• Effet boule de neige : Les revenus réinvestis augmentent progressivement le nombre de parts détenues, amplifiant les rendements à long terme, selon le principe des intérêts composés
• Pas d’effort financier supplémentaire : Vous capitalisez les revenus sans mobiliser d’autres ressources.

Inconvénients :

• Revenus non disponibles immédiatement : Les dividendes sont immobilisés dans de nouvelles parts. Vous ne bénéficiez donc pas de revenus réguliers.

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Critères pour choisir le moyen de financement adapté

1. Objectifs financiers

• Recherchez-vous des revenus immédiats et réguliers ou privilégiez-vous un investissement à long terme, avec pour but de maximiser votre patrimoine futur ?
• Souhaitez-vous réduire votre fiscalité ou maximiser l’effet de levier ?
  
  

2. Capacité d’épargne et de financement

• Disposez-vous de fonds propres suffisants pour un achat comptant ? Effort d’épargne mensuel disponible ? 
• Avez-vous la capacité de rembourser un crédit sans déséquilibrer vos finances, même dans un scénario adverse ?
  
  

3. Tolérance au risque

• Êtes-vous prêt à vous engager sur un crédit ou préférez-vous limiter vos risques avec un achat comptant ?

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Conclusion : Un choix à personnaliser selon vos objectifs

Le choix de financement des parts de SCPI dépend de vos objectifs patrimoniaux et financiers. Alors qu’un achat comptant offre simplicité et revenus immédiats, le financement à crédit maximise l’effet de levier. Il s’agit d’un sujet relativement complexe, qui peut nécessiter un échange avec un expert. Ça tombe bien, les conseillers financiers de Cashbee sont à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans votre sélection de SCPI.  

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